来源：中国基金报
连续三次递交招股书失效后，万达商管向港交所发起了第四轮冲击。
6月28日，港交所官网信息显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司向港交所呈交IPO申请。
(资料图)
4月25日，万达商管向港交所提交的第三份招股书失效。彼时万达商管称，上市申请材料失效并不影响公司在港交所的上市进程，会尽快按港交所要求更新提交申报材料，上市进展有序推进中。
万达商管的坚持，与其对赌协议的“大限将至”不无相关。如果在2023年底前未能完成上市工作，大连万达商管需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。对于年近古稀的王健林和万达集团来说，万达商管的上市至关重要。
同在6月28日，证监会官网公布了大连万达商管国内发行债券中止注册程序的通知书。该次小公募拟发行规模60亿元，主承销商为国泰君安和开源证券。
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万达商管
第四次递交招股书
6月28日，港交所披露信息显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司第四次提交招股书。万达商管称，已委任中信里昂证券有限公司、J.P.Morgan Securities(Asia Pacific)Limited、瑞士信贷（香港）有限公司为整体协调人。
根据最新版本的招股书，2022年，万达商管实现收入约271.20亿元，毛利约129.84亿元，除税前溢利93.03亿元，归属股东净利润约75.03亿元。
业务规模方面，截至2022年末，万达商管管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。2020年、2021年及2022年，万达商管的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.6%。截至2022年末，万达商管有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。
万达商管的前身是万达商业。万达商业于2014年12月在港上市，2016年3月即公告称要进行私有化退市，同年9月退市。对此王健林曾表示，上市仅仅一年半又私有化退市，一定会付出比上市更高的成本。坚持私有化的原因多种多样，最核心的原因是，万达商业估值太低，对不起股东和投资人。
2015年11月，万达商业向证监会报送招股书，谋求A股上市，但排队5年未获进展，于2021年撤回申报。同在2021年，万达集团对旗下的商管业务进行重组，与珠海市政府签署协议，获珠海国资委入股轻资产商管公司30亿元，组成如今正冲刺港股IPO的万达商管。
复盘万达商管冲刺港交所上市之路，可谓是“屡败屡战”。
早在2021年10月，万达商管就曾向港交所递交招股书，拟面向全球发行股份，资金用于投资收购扩大在管物业面积、改造场景及硬件、战略投资等。该份招股书于2022年4月失效，万达商管遂于次日二度递交招股书，6个月后仍未进入聆讯，再度失效。
今年4月25日，万达商管向港交所提交的第三份招股书失效。彼时万达商管称，上市申请材料失效并不影响公司在港交所的上市进程，会尽快按港交所要求更新提交申报材料，上市进展有序推进中。
对赌协议年底到期
上市面临“终局之战”
随着近年来房地产市场的低迷，商管集团成了王健林的“心头好”。他曾在万达年会上称，地产集团“为商管而存在”。
而万达商管对于上市的坚持，与其对赌协议的“大限将至”不无相关。对于年近古稀的王健林和万达集团来说，万达商管的上市与否至关重要。
招股书显示，万达商管对投资者承诺，若在2023年底前未能完成上市，大连万达商管有义务向Pre-IPO投资者回购股份。其中，22家参与Pre-IPO的机构投资人包括郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG投资者等知名机构。
今年3月，证监会发布关于大连万达商管向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函。其中关注到，如果大连万达商管子公司万达商管不能于2023年底成功上市，大连万达商管需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。证监会要求其补充说明万达商管上市进展情况，以及对大连万达商管短期偿债能力的影响。
据此前媒体报道，大连万达集团境外有三笔总计13亿美元的银行贷款，其与银团参贷行此前在合同约定的原合同条款为，若万达商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，万达作为借款人需要尽快通知各参贷行。
大连万达集团已就该条款正式向所有参贷行发出豁免同意申请，将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日。虽然万达还没有触发提前归还贷款要求，但在第三次招股书失效后隔了两个月重新递交招股书，留给万达的时间已经不多了。
另外，6月2日，证监会国际部对万达商管等企业出具境外发行上市备案补充材料要求。彼时，监管对万达商管提出了多个问题，要求对公司内部控制制度是否健全有效、商场出租率准确性、关联交易问题、短期偿债风险、上市募集资金用途以及分红制度等多方面进行补充说明。
大连万达商管
国内发行债券中止
6月28日，证监会官网挂出一份债券发行注册程序中止通知书。证监会称，2023年6月9日，其收到大连万达商业管理集团股份有限公司和主承销商国泰君安、开源证券分别提交的《关于中止大连万达商业管理集团股份有限公司公开发行公司债券注册程序的申请》。
根据《公司债券发行与交易管理办法》第二十九条和《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》第四十条的有关规定，证监会决定中止大连万达商管公开发行公司债券注册程序。
据悉，该笔债券为大连万达商管2023年面向专业投资者公开发行公司债券，拟发行金额为60亿元，承销商/管理人为国泰君安、开源证券。
不过，此次中止发行小公募的主体是大连万达商管，并非冲刺港股的万达商管。招股书显示，大连万达商管为珠海万达商管的控股股东。
据了解，大连万达商管此次终止发行的小公募债，因为市况未达公司预期而主动放弃发行。但中止发行公司债券注册程序，短期内对公司流动性不会有明显影响，同时也不排除未来在具备条件的情况下重新提交发债申请。
6月28日，中诚信国际发布了大连万达商管2023年度跟踪评级报告，认为其信用水平在未来12-18个月内将保持稳定。
评级报告认为，截至2023年3月末，大连万达商管账面货币资金为304.67亿元，其中受限资金占比6.99%，未受限资金规模较大，能够提供充足的流动性来源。同时，该公司共获得银行授信额度3,645亿元，其中未使用额度为2,654亿元，能够补充流动性需求。
大连万达商管资金流出主要用于偿还债务、进行外部投资和分配股利。2022年，该公司支付的股利、利润或利息现金为86亿元。根据公司规划，未来新开广场将主要采用轻资产和合作方式拓展，随着自持项目的逐步竣工，该公司投资支出将逐步下降。
评级报告关注到，大连万达商管目前公开市场融资仍受限制，加之万达商管上市仍有不确定性，公司可能面临股权回购压力；尽管公司拥有较大规模的理财产品，但仍需关注其资金平衡能力。
评级报告同时指出，2020-2023年3月末，大连万达商管所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。公开资料显示，截至报告出具日，该公司在公开市场无信用违约记录。
此前，万达集团曾多次陷入各种传闻。上月有市场消息称，万达集团目前正考虑出售旗下20个商业中心，这些商业中心基本为重资产，目前的估值在每家7亿元至8亿元。5月25日，大连万达集团在官网发布声明称，网传“160亿销售20个万达广场”为不实消息。
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